Katero dokumentacijo zahtevajo banke pri financiranju ali refinanciranju stanovanjske hiše

Banke za financiranje ali refinanciranje zahtevajo uporabno dovoljenje za vse hiše, ki so bile vseljene po 1. juniju 2018. To zahtevajo tudi za hiše, ki so bile zgrajene prej, vendar so jih lastniki dozidali, dvignili ali opravili drug poseg, za katerega je potrebno gradbeno dovoljenje.

Da slovenske banke za financiranje nakupa vseh vrst stanovanjskih nepremičnin zahtevajo uporabno dovoljenje, je med prodajalci nepremičnin, predvsem pa pri nepremičninskih posrednikih, sprožilo val nezadovoljstva, saj so bile med nepremičninami tudi takšne, za katere je bilo uporabno dovoljenje na podlagi določb gradbenega zakona tako rekoč nemogoče pridobiti.

Po besedah predsednika upravnega odbora Združenja družb za nepremičninsko posredovanje Branka Potočnika banke zdaj pri financiranju stanovanj v večstanovanjskih objektih praviloma uporabnega dovoljenja ne zahtevajo. Drugače je pri financiranju enostanovanjskih hiš. Banke za odobritev posojila uporabno dovoljenje zahtevajo pri tistih hišah, ki so jih lastniki začeli uporabljati po 1. juniju 2018, ko je začel veljati zdajšnji gradbeni zakon. Za enostanovanjske hiše, vseljene pred tem datumom, pa je praksa dvojna. Če banka ugotovi, da je stavba zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem, uporabnega dovoljenja ne zahteva. Povsem drugače pa je, če je lastnik brez dovoljenja objekt dogradil s prizidkom, ga povišal ali kakorkoli posegel v objekt, za katerega je nujna pridobitev gradbenega dovoljenja. V teh primerih je treba enostanovanjsko hišo legalizirati in zanjo pridobiti uporabno dovoljenje. Brez tega banka ne odobri financiranja za nakup.

Refinanciranje stanovanjske hiše

Zanimivo je vprašanje, kaj je z refinanciranjem. V uredništvo nam je pisal lastnik enostanovanjske hiše, ki želi refinancirati zdajšnje stanovanjsko posojilo, saj banke ponujajo ugodnejše obrestne mere, kot jih določa posojilna pogodba. Za zdajšnje posojilo, investitor je gradbeno dovoljenje pridobil jeseni 2017, objekt je bil zgrajen poleti 2018, družina pa se je v to stanovanje vselila januarja 2019, banka v času najema stanovanjskega posojila – pogodba je bila sklenjena decembra 2018 – ni zahtevala uporabnega dovoljenja. Kljub temu pa uporabno dovoljenje zahteva za refinanciranje, zato mora lastnik to dovoljenje pridobiti, čeprav je objekt zgrajen v skladu z gradbenim dovoljenjem. Gre za formalni postopek, zato najprej poglejmo, katere formalnosti mora izpolniti lastnik.

Uporabno dovoljenje stane dobrih devet evrov

Z ministrstva za javno upravo so nam sporočili, da mora za pridobitev uporabnega dovoljenja lastnik oziroma investitor enostanovanjske stavbe vlogo vložiti na pristojno upravno enoto. Pristojna upravna enota je tista, na območju katere je objekt postavljen. Uporabno dovoljenje se izda brez ugotovitvenega postopka in tehničnega pregleda, in sicer v 15 dneh od vložitve popolne vloge, pri čemer uporabno dovoljenje za enostanovanjsko stavbo stane 9,1 evra, za mlade družine je ta postopek brezplačen. Investitor mora predpisanemu obrazcu predložiti:

  • projektno dokumentacijo izvedenih del (PID),
  • dokumentacijo o zanesljivosti objekta (DZO), ki mora vsebovati tudi izjave projektanta, nadzornika in izvajalca, da so dela končana, skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem in da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve.

Začetek uporabe objekta določa 6. člen gradbenega zakona, ki pravi: »Za začetek uporabe objekta, za katerega je predpisana pridobitev gradbenega dovoljenja, je treba imeti uporabno dovoljenje, razen za nezahteven objekt. Objekte je treba uporabljati v skladu z uporabnim in gradbenim dovoljenjem.« Isti zakon pravi, da so nezahtevni objekti manjših dimenzij, konstrukcijsko nezahtevni in prostorsko zaznavni objekti, kamor pa enostanovanjske hiše ne sodijo. Z uporabnim dovoljenjem lastnik dobi potrdilo, da je objekt zgrajen skladno z gradbenim dovoljenjem, da ne presega predvidenih gabaritov, da so vsi gradbeni postopki izvedeni v skladu s projektom in da so v objekt vgrajeni vsi predvideni materiali. Formalnosti za pridobitev uporabnega dovoljenja določa 68. člen gradbenega zakona.

Banke se pri refinanciranju držijo gradbenega zakona

Na 15 slovenskih bank smo poslali vprašanje glede refinanciranja posojil. Vprašali smo jih, za katere enostanovanjske hiše mora pri refinanciranju lastnih predložiti uporabno dovoljenje. Odgovorili so nam iz teh bank:

UniCredit Banka Slovenija uporabno zahteva za vse objekte, vseljene po 1. juniju 2018, za enostanovanjske objekte, zgrajene pred tem datumom, pa uporabnega dovoljenja ne zahtevajo. Za enostanovanjske zgradbe, zgrajene po letu 1967, zahtevajo pravnomočno gradbeno dovoljenje. Za najem ali refinanciranje stanovanjskega posojila zahteva enako dokumentacijo.

Banka Sparkasse za refinanciranje enostanovanjskih hiš zahteva za vse enostanovanjske objekte razen za:

– enostanovanjske stavbe, zgrajene med 1. januarjem 1968 in 1. januarjem 1998, ki so bile do 1. junija 2018 že primerne za uporabo;

– enostanovanjske stavbe, za katere je bilo gradbeno dovoljenje izdano po 1. januarju 1998 in pred 1. junijem 2018 ter ki so bile 1. junija 2018 že primerne za uporabo. Za te enostanovanjske hiše v banki Sparkasse zahtevajo le predložitev pravnomočnega gradbenega dovoljenja.

Nova KBM preverja zahteva predložitev uporabnega dovoljenja za enostanovanjske hiše, ki so se začele uporabljati po 1. juniju 2018. Podatke o izdaji preverjajo tudi prek spletnega Prostorskega informacijskega sistema (PIS). Uporabno dovoljenje zahtevajo tudi, če so bile na nepremičnini izvedene spremembe, za katere je potrebna pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja.

Sberbank zahteva predložitev uporabnega dovoljenja za hiše, ki so bile zgrajene in vseljene po novem gradbenem zakonu iz leta 2018.

Deželna banka Slovenije zahteva uporabno dovoljenje predvsem, ko se na cenilnem mnenju ali drugih objektivnih okoliščinah pojavi temelječ sum, da stavba ne bi bila skladna ali ne bi izpolnjevala pogojev za pridobitev uporabnega dovoljenja. Uporabnega dovoljenja za nepremičnine ne zahtevajo, ko se zastavlja premoženje, ki v naravi pomeni starejše objekte, za katere obstaja zakonska presumpcija, da imajo gradbeno dovoljenje, ter v primerih, ko vrednost preostalega premoženja, ki se postavlja in za katero ni potrebno uporabno dovoljenje, zadošča za izpolnitev zahtev po ustreznem zavarovalnem razmerju.

- NLB pri refinanciranju ugotavlja spremembo kreditne izpostavljenosti. Če ugotovi spremembo in je bilo gradbeno dovoljenje pridobljeno po 1. juniju 2018, poleg cenitve zahtevajo tudi pregled uporabnega dovoljenja. Uporabnega dovoljenja ne zahtevajo za enostanovanjske hiše, za katere je bilo gradbeno dovoljenje pridobljeno pred 1. junijem 2018.

BKS Bank AG uporabno dovoljenje za dokončane enostanovanjske hiše zahtevajo le, ko je bilo gradbeno dovoljenje za enostanovanjsko hišo izdano po 1. juniju 2018.

Addiko banka, nekdanji Hypo, stanovanjskih posojil ne ponuja več.

 

vir: Finance.si